การเช่าบ้านเป็นกระบวนการที่ควรทำอย่างเป็นระบบเพื่อปกป้องสิทธิทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า เราจะพาไล่ขั้นตอนการเช่าบ้านทีละข้อ ตั้งแต่การค้นหา การตรวจสภาพบ้าน ไปจนถึงการทำสัญญาและการจดทะเบียนที่สำคัญ
1. กำหนดความต้องการและงบประมาณ
ก่อนเริ่มค้นหาบ้านให้ชัดเจนเรื่องทำเล ขนาดบ้าน จำนวนห้อง ระยะเวลาเช่า งบประมาณค่าเช่าและค่าสาธารณูปโภค รวมถึงเงื่อนไขที่ยอมรับได้ เช่น ยอมให้เลี้ยงสัตว์ได้หรือไม่ ห้ามต่อเติม ตกแต่ง เป็นต้น ข้อกำหนดชัดเจนจะช่วยคัดกรองตัวเลือกและประหยัดเวลา
2. ค้นหาบ้านและตรวจสอบเบื้องต้น
ค้นผ่านเว็บประกาศอสังหาริมทรัพย์ ตัวแทน หรือกลุ่มในโซเชียล จากนั้นนัดดูบ้านจริง โดยให้ความสำคัญกับการตรวจสอบสภาพบ้านก่อนเช่า (การตรวจสอบ สภาพบ้าน ก่อนเช่า) ดังนี้:
- เช็ครอยรั่ว รอยร้าว ความชื้น และระบบไฟฟ้า-สุขาภิบาล
- ทดสอบน้ำ ไฟ และอุปกรณ์เครื่องใช้ที่มีให้ (เช่น แอร์ ประปา เตา)
- ตรวจรายการเฟอร์นิเจอร์และของแถมที่ตกลงกันไว้
- ถ่ายรูปหรือวิดีโอเป็นหลักฐานสภาพก่อนย้ายเข้า
3. ตรวจสอบข้อมูลเจ้าของบ้านและสถานะสิทธิ์
ขอสำเนาบัตรประชาชนของผู้ให้เช่า หรือสำเนาทะเบียนบ้าน/หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์จากกรมที่ดิน เพื่อยืนยันว่าเจ้าของสิทธิ์มีอำนาจให้เช่า หากไม่มั่นใจควรขอดูหนังสือมอบอำนาจหรือหลักฐานตัวแทนขาย
4. เจรจาเงื่อนไขและข้อตกลงสำคัญ
ก่อนทำสัญญาควรตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรในประเด็นหลัก ได้แก่:
- ระยะเวลาเช่า และวิธีการต่อสัญญา
- ค่าเช่าเดือนละเท่าไร จ่ายล่วงหน้าอย่างไร (เดือน/ไตรมาส) และวิธีปรับขึ้นราคา
- จำนวนมัดจำและเงื่อนไขการคืนมัดจำ
- ค่าใช้จ่ายค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ และภาระการซ่อมบำรุง
- การอนุญาตให้ซ่อมแซมหรือต่อเติม และการปล่อยเช่าช่วง (subletting)
- วิธีการยุติสัญญา กรณีผิดสัญญา และการระงับข้อพิพาท
5. การทำสัญญาเช่า (การทำสัญญาเช่า)
สัญญาเช่าควรเป็นลายลักษณ์อักษรและระบุรายละเอียดครบถ้วน พร้อมลงชื่อผู้เช่าและผู้ให้เช่า รวมถึงพยานหรือลายมือชื่อพยาน หากมีเอกสารแนบ เช่น รายการเฟอร์นิเจอร์ ควรแนบเป็นเอกสารประกอบและแนบรูปถ่ายสภาพปัจจุบันไว้ด้วย
ตามคำแนะนำจากคุณ ปิยบุตร แสงกนกกุล อาจารย์คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ การร่างสัญญาควรชัดเจนในเรื่องภาระผูกพันของแต่ละฝ่าย เงื่อนไขการบอกเลิก และมาตรการป้องกันปัญหา เช่น ระบุเวลาซ่อมบำรุง และขั้นตอนเมื่อมีความเสียหายที่เกิดขึ้นระหว่างสัญญา เพื่อป้องกันการตีความที่ต่างกันในอนาคต
6. ภาษี ค่าธรรมเนียม และการจดทะเบียน
ในกรณีสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี ควรพิจารณาการจดทะเบียนสัญญาที่สำนักงานที่ดินเพื่อให้มีผลทางกฎหมายต่อบุคคลภายนอก นอกจากนี้ควรสอบถามเรื่องภาษีหรือค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการทำสัญญาเช่า (เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน) หรือขอคำปรึกษาจากนักบัญชี/ทนายเมื่อจำเป็น
7. การจ่ายเงินและคืนมัดจำ
เก็บหลักฐานการชำระเงินทุกครั้ง เช่น ใบเสร็จหรือสลิปโอนเงิน ระบุว่าเป็นค่าอะไรและของเดือนใด สำหรับมัดจำควรกำหนดเงื่อนไขการคืน เช่น ตรวจสอบสภาพบ้านก่อนคืนกุญแจ และระบุระยะเวลาคืนเงินมัดจำหลังจากตรวจสภาพเรียบร้อย
8. ระหว่างการเช่า: การซ่อมบำรุงและการสื่อสาร
กำหนดขอบเขตความรับผิดชอบในการซ่อมบำรุงให้ชัดเจน (งานที่เกิดจากการใช้งานปกติ vs. ความเสียหายที่เกิดจากผู้เช่า) จัดช่องทางการสื่อสารฉุกเฉินและเก็บหลักฐานการแจ้งซ่อม หากมีข้อพิพาท ให้ทบทวนสัญญาและพยายามเจรจา หากไม่สามารถตกลงกันได้ อาจต้องพึ่งกระบวนการยุติข้อพิพาทตามที่ระบุในสัญญา
คำถามที่พบบ่อย: เช่าบ้าน ต้องทำสัญญาไหม
สั้นๆ คือ ควรทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ แม้ว่าทางกฎหมายจะรับรองสัญญาเช่าแบบปากเปล่า แต่การมีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรจะช่วยลดความเสี่ยงจากข้อพิพาทและเป็นหลักฐานที่ชัดเจนเมื่อเกิดปัญหา โดยเฉพาะเรื่องมัดจำ การคืนบ้าน และความรับผิดชอบในการซ่อมแซม
คำแนะนำทางกฎหมายเกี่ยวกับการทำสัญญาเช่าบ้าน
หากต้องการความมั่นใจด้านกฎหมาย ให้พิจารณาข้อแนะนำดังนี้:
- ให้ทนายหรือนักกฎหมายตรวจร่างสัญญา โดยเฉพาะในสัญญาระยะยาวหรือมีเงื่อนไขซับซ้อน
- บันทึกสภาพบ้านโดยละเอียดและเก็บสำเนาสัญญาและหลักฐานการชำระเงินทั้งหมด
- ระบุวิธีการระงับข้อพิพาท เช่น การเจรจา ไกล่เกลี่ย หรือการใช้ศาล และสถานที่บังคับใช้กฎหมาย
เช็คลิสต์สั้นก่อนเซ็นสัญญา
- ทราบเจ้าของที่แท้จริงและขอดูหลักฐานสิทธิ์
- สภาพบ้านเป็นไปตามที่ตกลงหรือไม่ (มีหลักฐานภาพถ่าย)
- รายละเอียดค่าใช้จ่ายและวิธีการชำระเขียนชัดเจน
- รู้เงื่อนไขการยกเลิกสัญญาและการคืนมัดจำ
- พิจารณาการจดทะเบียนสัญญาหากเช่าระยะยาว
การเช่าบ้านที่ปลอดภัยเริ่มจากการเตรียมตัวและการวางสัญญาที่รัดกุม โดยอาศัยการตรวจสภาพบ้านอย่างละเอียด การเจรจาข้อตกลงที่ชัดเจน และการขอคำแนะนำทางกฎหมายเมื่อจำเป็น จะช่วยให้ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าเข้าใจขอบเขตหน้าที่ของตนและลดความเสี่ยงของข้อพิพาทในอนาคต
